Vous venez de recevoir trois soumissions d’assurance habitation. Les montants varient du simple au double. Les garanties semblent identiques, mais les exclusions sont rédigées dans un jargon incompréhensible. Vous signez la moins chère. Six mois plus tard, un dégât d’eau dans votre sous-sol. L’assureur refuse de payer : le refoulement d’égout n’était pas couvert. Cette situation, je la vois régulièrement dans ma pratique. La bonne nouvelle? Avec les bons critères en tête, vous pouvez éviter ce piège.
Les 4 critères essentiels en 30 secondes
- Évaluez vos biens avant de demander des soumissions
- Choisissez entre valeur à neuf et valeur dépréciée selon votre budget
- Vérifiez les exclusions (dégât d’eau, refoulement) AVANT de signer
- Comparez au moins 3 soumissions avec les mêmes paramètres
Ce que vous allez découvrir
Les 4 critères qui font vraiment la différence
Oubliez les listes de 15 garanties que personne ne lit. Dans les dossiers que je traite, quatre éléments déterminent si vous serez correctement indemnisé ou si vous vous retrouverez avec un chèque qui couvre à peine la moitié de vos pertes. Je vous les présente par ordre de priorité.
Quel type de couverture pour votre situation?
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Vous êtes locataire?
Priorité : responsabilité civile + biens personnels. Couverture minimale 1 000 000 $ en RC.
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Vous êtes propriétaire occupant?
Couverture complète : bâtiment + biens + RC. Vérifiez la valeur de reconstruction.
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Vous êtes copropriétaire?
Coordonnez avec l’assurance du syndicat. Focus sur les améliorations locatives.
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Budget serré?
Franchise plus élevée (1 000 $+) = prime réduite. Mais gardez une RC de 2 000 000 $ minimum.
Le premier critère, c’est la responsabilité civile. Selon le guide pratique PMB Assurances 2025, le minimum recommandé est maintenant de 2 000 000 $. Ça paraît énorme. Mais imaginez : votre enfant blesse gravement un ami sur votre terrain, ou un incendie chez vous endommage trois logements voisins. Les frais médicaux et juridiques grimpent vite.
Deuxième critère : le choix entre valeur à neuf et valeur dépréciée. Pour illustrer concrètement, si vous consultez un comparateur comme jgfortin.com, vous verrez que cette option fait varier significativement les primes. D’après une analyse comparative valeur à neuf versus vétusté, les primes sont en moyenne 15 % moins élevées avec la prise en compte de la dépréciation. Sauf que lors d’un sinistre, vous récupérez seulement 50 à 80 % du coût de remplacement. Mon conseil : gardez la valeur à neuf pour vos biens essentiels.
Troisième point : la franchise. Plus elle est élevée, moins vous payez de prime. Mais attention. Une franchise de 2 500 $ sur un sinistre de 3 000 $, ça ne vaut pas la peine de déclarer. Et chaque réclamation reste dans votre dossier.
Quatrième critère, souvent négligé : les exclusions spécifiques. Le refoulement d’égout n’est plus couvert par défaut depuis 2017 dans la plupart des contrats québécois. Il faut ajouter un avenant. Même chose pour les dommages par inondation de surface. Posez la question directement à votre courtier.
Locataire, proprio ou condo : ce qui change pour vous
Les besoins varient énormément selon votre statut. Un locataire à Montréal ne paie pas pour les mêmes protections qu’un propriétaire à Longueuil. Voici les différences concrètes, basées sur les données tarifaires 2025 de Gendron Assurance.
| Critère | Locataire | Propriétaire | Copropriétaire |
|---|---|---|---|
| Prime moyenne annuelle | 360 $ | 984 $ | 692 $ |
| Bâtiment couvert | Non | Oui | Parties privatives seulement |
| RC minimale recommandée | 1 000 000 $ | 2 000 000 $ | 2 000 000 $ |
| Franchise typique | 500 $ | 1 000 $ | 1 000 $ |
| Garantie clé à vérifier | Biens personnels | Valeur reconstruction | Améliorations locatives |
Vous êtes locataire : le minimum vital
Bonne nouvelle : c’est la couverture la moins chère. Comptez environ 30 $ par mois. Votre propriétaire assure le bâtiment. Vous, vous protégez vos biens personnels et votre responsabilité civile. L’erreur classique? Penser que le propriétaire vous couvre. Faux. Si votre baignoire déborde et endommage l’appartement du dessous, c’est votre responsabilité civile qui paie.
Pour bien comprendre comment fonctionne la responsabilité civile en cas de sinistre, je vous recommande de consulter ce guide complémentaire. Dans ma pratique, j’ai vu des locataires se retrouver avec des factures de 15 000 $ pour des dégâts causés à des voisins.
Propriétaire occupant : la protection complète
Ici, tout repose sur une question : connaissez-vous la valeur de reconstruction de votre maison? Pas la valeur marchande. La valeur de reconstruction. C’est ce qu’il en coûterait pour rebâtir votre maison identique, avec les matériaux et la main-d’œuvre d’aujourd’hui. La plupart des propriétaires sous-estiment ce montant de 20 à 30 %.
L’été 2024 a été brutal. Selon les données du Bureau d’assurance du Canada, les restes de l’ouragan Debby ont engendré 87 100 réclamations totalisant 2,8 milliards de dollars au Québec seulement. Les sinistres liés aux intempéries représentent maintenant 10 fois la moyenne des années 2001-2010.
Copropriétaire : attention aux zones grises avec le syndicat
C’est le profil le plus complexe. Le syndicat de copropriété a sa propre assurance pour les parties communes (structure, toiture, couloirs). Vous, vous couvrez vos biens, vos améliorations (cuisine refaite, planchers) et votre quote-part de franchise.
Cette fameuse quote-part, c’est le piège. Si un sinistre touche les parties communes et que le syndicat a une franchise de 50 000 $, votre part peut atteindre plusieurs milliers de dollars. Vérifiez la déclaration de copropriété et demandez à votre courtier d’ajuster votre couverture en conséquence.
Les 3 erreurs qui coûtent cher (et comment les éviter)
Les dossiers que je traite révèlent trois erreurs récurrentes. Trois erreurs qui transforment un sinistre gérable en cauchemar financier.
Erreur no 1 : Sous-estimer la valeur de vos biens
Dans ma pratique, j’observe que la majorité des clients sous-estiment la valeur totale de leurs biens. Ce constat est limité à ma clientèle de la région métropolitaine de Montréal, mais la tendance est constante : lors d’un sinistre, l’indemnisation couvre rarement plus de 50 à 70 % des pertes réelles. Faites l’exercice pièce par pièce. Vous serez surpris.
Erreur no 2 : Ignorer les exclusions. Le refoulement d’égout, les infiltrations par le toit, les tremblements de terre, les inondations de surface — tout ça nécessite des avenants spécifiques. Lisez votre contrat. Ou mieux : demandez à votre courtier de vous lister par écrit ce qui n’est PAS couvert.
Cas concret : Sophie, copropriétaire à Laval
J’ai accompagné Sophie, 38 ans, lors de sa première acquisition d’un condo neuf à Laval en 2024. Elle hésitait entre l’assurance de base et la couverture étendue, sans comprendre la différence entre valeur à neuf et valeur dépréciée. Après explication, elle a opté pour la valeur à neuf. Son vélo électrique de 1 800 $ volé huit mois plus tard a été remboursé intégralement. Avec la valeur dépréciée, elle aurait reçu environ 900 $.
Erreur no 3 : Déclarer des informations inexactes. Je ne parle pas de mentir volontairement. Je parle d’oublier de mentionner le poêle à bois, la piscine creusée ou le bureau à domicile. Toute inexactitude peut compromettre votre indemnisation en cas de sinistre. L’assureur a le droit de réduire ou refuser le paiement.
Checklist avant de signer votre contrat
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Inventaire complet de vos biens (photos + valeurs estimées) -
Liste des exclusions demandée par écrit -
Montant de la franchise clarifié -
Avenants nécessaires ajoutés (refoulement, inondation) -
Déclaration vérifiée (piscine, poêle, animaux, bureau)
Vos questions sur le choix d’une assurance habitation
Quelle est la différence entre valeur à neuf et valeur dépréciée?
La valeur à neuf vous rembourse le coût de remplacement sans tenir compte de l’usure. La valeur dépréciée déduit l’usure : un téléviseur de 5 ans pourrait ne vous rapporter que 200 $ au lieu de 800 $. Les primes sont environ 15 % plus basses avec la dépréciation, mais le risque de perte est réel lors d’un sinistre majeur.
Combien coûte une assurance habitation au Québec en 2025?
Les primes moyennes varient selon le profil : environ 360 $ par an pour un locataire, 692 $ pour un copropriétaire et 984 $ pour un propriétaire de maison unifamiliale. Ces montants fluctuent selon votre localisation (Montréal et Québec sont au-dessus de la moyenne), l’âge de votre logement et votre historique de réclamations.
Le refoulement d’égout est-il couvert automatiquement?
Non. Depuis 2017, la plupart des assureurs québécois excluent le refoulement d’égout de la couverture de base. Vous devez ajouter un avenant spécifique, ce qui augmente la prime de quelques dizaines de dollars par an. Vu la fréquence des sinistres liés aux intempéries, je recommande cet avenant à tous mes clients.
Faut-il passer par un courtier ou directement par un assureur?
Un courtier compare plusieurs assureurs pour vous et peut négocier des conditions. Un assureur direct offre parfois des prix plus bas, mais vous n’avez accès qu’à ses produits. Si votre situation est simple (locataire, appartement standard), l’assureur direct peut suffire. Pour une maison, un condo ou un profil atypique, le courtier apporte une vraie valeur ajoutée.
Comment savoir si je suis bien couvert?
Faites un inventaire de vos biens et comparez le total avec le montant de couverture de votre contrat. Vérifiez les exclusions par écrit. Simulez un sinistre (dégât d’eau, vol, incendie) et demandez-vous si vous seriez indemnisé. Si vous déménagez ou si vous rénovez, sachez que les implications fiscales de la taxe d’habitation peuvent également affecter votre situation globale.
Limites de ce guide et recommandations
- Ce guide ne remplace pas une analyse personnalisée par un courtier certifié
- Les fourchettes de primes mentionnées sont des moyennes québécoises 2025-2026 et varient selon votre profil et localisation
- Les garanties et exclusions varient d’un assureur à l’autre — consultez toujours les conditions particulières de votre contrat
Risques à considérer :
- Risque de sous-assurance si valeur des biens sous-estimée (indemnisation partielle)
- Risque de refus d’indemnisation si déclaration inexacte lors de la souscription
- Risque de franchise élevée inaperçue rendant un sinistre non rentable à déclarer
Pour une analyse adaptée à votre situation, consultez un courtier d’assurance de dommages certifié par la Chambre de l’assurance de dommages (ChAD).
La prochaine étape pour vous
Magasiner une assurance habitation ne devrait pas ressembler à un examen de droit. Avec les quatre critères en tête (responsabilité civile, valeur à neuf, franchise, exclusions) et la checklist complétée, vous êtes maintenant en mesure de demander des soumissions pertinentes.
Mon dernier conseil : ne signez jamais le jour même. Prenez le temps de comparer les offres côte à côte, avec les mêmes paramètres. Et si quelque chose vous semble flou, posez la question. Un courtier qui refuse de clarifier une exclusion n’est probablement pas celui avec qui vous voulez faire affaire.